แหล่งเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ช่วงก่อนและหลังเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าจดทะเบียนหลังปี พ.ศ. 2540

Abstract

ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องหาแหล่งเงินทุนจากภายนอก นอกเหนือจากเงินทุนส่วนตัว ในวิทยานิพนธ์นี้จึงมุ่งศึกษาแนวคิดในการเลือกแหล่งเงินทุน และวิเคราะห์ต้นทุนของเงินทุนแต่ละแหล่งที่ใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท 4 แห่ง ได้แก่ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์, บมจ. ปริญสิริ ดำเนินการวิจัยโดยรวบรวมข้อมูลจากงบการเงินบริษัทและวิเคราะห์แหล่งเงินทุนทั้งก่อนและหลังเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ("initial public offering",“IPO”) รวมถึงสัมภาษณ์ผู้บริหารและสังเกตการณ์ในงานประชุมบริษัทพบผู้ลงทุน ซึ่งผลการศึกษาพบว่า 1) โครงสร้างของแหล่งเงินทุน ช่วงก่อน IPO บริษัทมีแหล่งเงินทุนสัดส่วนเฉลี่ยของส่วนของเจ้าของ:เงินกู้ยืมสถาบันการเงินรวมตั๋วสัญญาใช้เงิน:หนี้สินจากบุคคลและกิจการที่เกี่ยวข้อง:หุ้นกู้ คือ 54.2%:25.6%:18.8%:1.3% (อัตราหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 0.85 เท่า)ขณะที่หลัง IPO สัดส่วนดังกล่าวเปลี่ยนเป็น 63.5%:28.5%:8.0%:0.0% (อัตราหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 0.57 เท่า) เนื่องจากช่วงก่อน IPO บริษัทต้องการสร้างผลการดำเนินงานให้ออกมาดีและเพิ่มผลตอบแทนต่อส่วนของเจ้าของ (ROE) โดยพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นจึงก่อหนี้สินเพิ่มโดยเพิ่มหนี้สินเงินกู้ยืมและหนี้สินจากบุคคลและกิจการที่เกี่ยวข้องเพราะเข้าถึงได้ง่าย ทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูงขึ้น ต่อมาหลังจาก IPO แล้ว บริษัทเพิ่มทุนทำให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุนลดลง ปัจจุบัน ปี 2557 สัดส่วนเปลี่ยนเป็น 47.0%:32.8%:0.3%:21.4% (อัตราหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 1.13 เท่า) 2) ต้นทุนของส่วนของเจ้าของ ช่วงก่อน IPO เฉลี่ยอยู่ที่ 11.2% เทียบกับช่วงหลัง IPO อยู่ที่ 11.8% ต้นทุนส่วนของหนี้สิน ช่วงก่อน IPO อยู่ที่ 5.2% ช่วงหลัง IPO อยู่ที่ 4.1% สำหรับต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WACC) ช่วงก่อน IPO อยู่ที่ 7.6% ช่วงหลัง IPO อยู่ที่ 8.7% ซึ่ง WACC สูงขึ้นเนื่องจากเมื่อ IPO แล้วบริษัทจะมีสัดส่วนแหล่งเงินทุนส่วนของเจ้าของเพิ่มขึ้นทำให้ถ่วงน้ำหนักให้ WACC รวมสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม เนื่องด้วยต้นทุนของหนี้สินที่ถูกกว่าต้นทุนของส่วนของเจ้าของทำให้บริษัทมีแนวโน้มที่จะใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้สินมากขึ้น 3) แนวคิดการระดมทุนของบริษัทมีแนวโน้มที่จะต้องการแหล่งเงินทุนที่มีความหลากหลายมากขึ้น นอกเหนือจากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน เช่นการออกหุ้นกู้ และพบว่าบริษัทขนาดใหญ่มีแนวคิดการระดมทุนแบบภาพรวมขององค์กรมากกว่าระดับโครงการ ซึ่งนิยมออกหุ้นกู้ เนื่องจากบริษัทมีโครงการเป็นจำนวนมาก จึงสามารถที่หมุนเวียนเงินไปในโครงการต่างๆ ได้ยึดหยุ่นกว่า ในขณะที่บริษัทขนาดเล็กยังพึ่งพิงเงินกู้ยืมสถาบันการเงินซึ่งพิจารณาสินเชื่อเป็นระดับรายโครงการ งานวิจัยนี้ชี้ให้เห็นว่าการที่บริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (“ตลท.”) ถือเป็นก้าวแรกที่บริษัทจะขยายทุนส่วนของเจ้าของและเป็นการสร้างภาพลักษณ์องค์กรให้ดูน่าเชื่อถือต่อนักลงทุนและสถาบันการเงินซึ่งจะช่วยให้บริษัทเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้น เช่น การกู้ยืมเงินสถาบันการเงิน การออกหุ้นกู้ เป็นต้น โดยขั้นต่อไปเมื่อบริษัทเข้าจดทะเบียนใน ตลท. มีส่วนของทุนสูงขึ้น บริษัทก็จะสามารถก่อหนี้ได้มากขึ้น โดยเพิ่มสัดส่วนหนี้สินต่อทุนมากขึ้นเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการเพิ่มสัดส่วนของหนี้สินนี้จะทำให้ต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักลดลง