ผลกระทบของปัจจัยเชิงพื้นที่ต่อราคาคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

Abstract

วิทยานิพนธ์นี้เป็นการศึกษาผลกระทบจากปัจจัยด้านลักษณะต่างๆของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งประกอบไปด้วยปัจจัยทางด้านกายภาพ ตำแหน่งที่ตั้ง และพื้นที่ย่านของคอนโดมิเนียม ที่ส่งผลต่อมูลค่าของคอนโดมิเนียม โดยใช้แบบจำลอง Hedonic Price ในการวิเคราะห์ คือสมการถดถอยเชิงเส้นตรง สมการถดถอยลอกอริทึม และสมการถดถอยกึ่งลอกอริทึม ข้อมูลที่ใช้ในการศึกษาประกอบไปด้วยข้อมูลคอนโดมิเนียมใน BMR รวม 2 ข้อมูลโดยแบ่งเป็นข้อมูลคอนโดมิเนียมระดับโครงการ (หน่วยราคาต่อตารางเมตร) ประกอบไปด้วยคอนโดมิเนียม 998 แห่ง และข้อมูลคอนโดมิเนียมระดับยูนิต (หน่วยราคาต่อยูนิต) ประกอบไปด้วยจำนวนแบบยูนิต 4,104 แบบ จากการสำรวจคอนโดมิเนียม 1,217 แห่ง ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นข้อมูลคอนโดมิเนียมที่เปิดขายระหว่าง พ.ศ. 2550 ถึง พ.ศ. 2560 จากการประมาณค่าสัมประสิทธิ์ของแบบจำลอง OLS และการใช้เทคนิคการวิเคราะห์เชิงพื้นที่ พบว่าราคาคอนโดมิเนียมจะมีราคาลดลงแบบยืดหยุ่น โดยลดลงร้อยละ 0.077 ถึง 0.088 สำหรับการวิเคราะห์ข้อมูลคอนโดมิเนียมระดับโครงการ และลดลงร้อยละ 0.116 ถึง 0.153 สำหรับการวิเคราะห์ข้อมูลคอนโดมิเนียมระดับยูนิต จากระยะทางที่เพิ่มขึ้นทุก ๆ ร้อยละ 1 จากสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งมีค่าที่มากขึ้นร้อยละ 29 ถึง 70 จากการศึกษาวงจรตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอดีต (ครบรอบ 10 ปี) นอกจากนั้นยังพบว่าย่านธุรกิจหลักของกรุงเทพมหานครที่ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมมีราคาสูงกว่าย่านอื่นคือย่านสีลม ตามด้วยย่านอโศก และย่านทองหล่อตามลำดับ