การบริหารทรัพยากรกายภาพอาคารสำนักงานให้เช่าระดับ เอ : กรณีศึกษาอาคารสำนักงานให้เช่า จำนวน 15 อาคาร ในบริเวณศูนย์กลางเขตธุรกิจกรุงเทพมหานคร

Abstract

อาคารสำนักงานให้เช่าระดับ เอ ในกรุงเทพมหานคร เป็นประเภทอาคารที่สรรหารายได้และมูลค่าของอาคารจากสภาพอาคารที่ดี ความทันสมัยของระบบประกอบอาคาร การทำงานของระบบประกอบอาคารที่ดี และคุณภาพกาบริหารจัดการจึงเป็นเรื่องที่มีความสำคัญและมีรายละเอียดพิเศษเฉพาะ การศึกษาในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อศึกษาลักษณะทางกายภาพและการใช้อาคาร รูปแบบ แนวทาง วิธีการบริหารงานลักษระโครงสร้างองค์กรของหน่วยงาน และขอบเขต ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารทรัพยากรกายภาพ ของอาคารสำนักงานให้เช่าระดับ เอ ในกรุงเทพมหานคร แนวทางในการศึกษาแบบกรณีศึกษา (Case study approach) และใช้วิธีการเลือกกณีศึกษาแบบเจาะจง (Purposive sampling) ให้สอดคล้องกับการเข้าถึงข้อมูลและระยะเวลาศึกษาที่จำกัด โดยใช้วิธีการสำรวจและสัมภาษณ์เป็นเครื่องมือหลักในการรวบรวมข้อมูล จากการศึกษาพบว่า อาคารสำนักงานให้เช่าระดับ เอ ในกรงเทพมหานคร ทั้ง 15 อาคาร มีแนวความคิดในเรื่องของนโยบาย ได้แก่ การสร้างความปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคาร การดูแลรักษาอาคาร และคุณภาพงานบริการ และมีวัตถุประสงค์หลัก ได้แก่ เพื่อการรักษาสภาพอาคารและระบบประกอบอาคาร การให้บริการที่ดีมีมาตรฐานและสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้า การสร้างความปลอดภัย และขอบเขตความรับผิดชอบงานการบริหารทรัพยากรกายภาพ พบว่ามี 3 ส่วน ได้แก่ 1) ส่วนบริหาร จะให้ความสำคัญในเรื่องต่างๆ ได้แก่ การกำหนดนโยบาย ยุทธศาสตร์ กลยุทธ์ และกำกับดูแล ประเมินผล 2) ส่วนจัดการ จะให้ความสำคัญในเรื่องต่างๆ ได้แก่ การกำหนดหน้าที่ และขอบเขตในการปฏิบัติงาน การจัดการพื้นที่ใช้สอยอาคาร การจัดการประสานงาน ควบคุม กำกับ ประเมินผล การจัดหางานการบริการและการดูแลรักษาอาคารที่จำเป็นให้แก่ผู้ใช้อาคารและอาคาร การจัดการจัดทำงบประมาณประจำปี การจัดการบำรุงรักษาเชิงป้องกันและการจัดทำแผนการบำรุงรักษาเชิงป้องกันประจำปี การรักษาสภาพทรัพยากรภายภาพ การจัดการความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน เป็นต้น 3) ส่วนปฏิบัติการ จะให้ความสำคัญในเรื่องต่างๆ ได้แก่ งานบำรุงรักษาอาคารและโครงสร้าง งานบำรุงรักษาระบบประกอบอาคาร งานรักษาความสะอาด งานรักษาความปลอดภัย การป้องกันและกำจัดแมลง งานดูแลสวนและงานการรักษาภูมิทัศน์ งานบริการพิเศษหรืองานเฉพาะทางหรือเจ้าของผลิตภัณฑ์ เป็นต้น รูปแบบการบริหารทรัพยากรกายภาพ (Facility management) พบว่ามี 3 ลักษณะที่ 1 แบบบริหารจัดการดำเนินการเอง (In-house) คิดเป็น 100% ส่วนการปฏิบัติการและการบริการจัดจ้างภายนอก (Outsourcing) คิดเป็น 80-90% พบ 8 อาคาร ลักษณะที่ 2 แบบบริหารจัดการจัดจ้างภายนอก (Outsourcing) คิดเป็น 80-90% พบ 6 อาคาร ลักษณะที่ 3 แบบก้ำกึ่งหรือแบบผสม พบ 1 อาคาร โครงสร้างของหน่วยงานการบริหารทรัพยากรกายภาพ พบว่ามี 3 โครงสร้าง และรูปแบบการบริหารทรัพยากรกายภาพ พบมี 6 แบบ จากการศึกษาสรุปได้ว่าการบริหารจัดการอาคารสำนักงานให้เช่า การบริหารจัดการโดยการดำเนินการเองกับการจัดจ้างภายนอกให้ผลไม่แตกต่างกันมาก แต่สิ่งที่สำคัญ ได้แก่ การกำหนดนโยบาย การจัดสรรงบประมาณ กำลังของบุคคลากรกับงาน มีความเข้าใจและเอาใจใส่ในการติดตามงานอย่างไร การบริหารทรัพยากรกายภาพของอาคารสำนักงาน รูปแบบ แนวทาง วิธีการบริหารงานลักษณะโครงสร้างองค์กรของหน่วยงาน และขอบเขต ของงานการจัดการและงานปฏิบัติการจะมีแนวโน้มที่ใช้ทางเลือก แบบจัดจ้างภายนอก (Outsourcing) เพิ่มมากขึ้น